□地产评论员孟子谅

　　“底特律破产”的消息吸引了舆论的广泛关注，看着那破败不堪的街道和某些得意洋洋的投机者“1000美元”买到两套房的炫耀，不少市民纷纷表示要去底特律“抄底”，更有某网站打出广告并开始组织“美国底特律看房团”。那么，这种对海外地产市场近乎疯狂的抄底行为靠谱吗？

　　据业内人士透露，目前有海外置业意向的购房者中，购置房屋作为投资用途的比例超过9成。由于调控政策收紧，国内房地产的投资渠道越来越少，而美国房地产恰逢周期性复苏阶段，因此大量资金流向海外置业市场其实并不令人感到意外。那么，对于“白菜价”的底特律楼市，我们应该用一种什么样的眼光来看待呢？

　　事实上，底特律的房价看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本。比如维修成本、房产税、以及前业主欠下的物业管理费用等。其次，消息中提到的“白菜价”住房周边全是贫穷的区域，安全差、环境乱，房子的升值潜力也会为整个街区所拖累。

　　如果一个区域的房地产市场具备抄底价值，当地经历的不景气必须仅仅是周期性危机，而不是支柱产业彻底衰亡。底特律市自08年次贷危机开始汽车工业逐年萎缩，已经造成整个城市破产的连带作用。与其说抄底底特律是机会，不如说是投资者的陷阱。

　　实际上，底特律是为高热不退的海外楼市投资行为敲响了警钟，在越来越多的投资者把目光转向海外，被形形色色的“低门槛、高收益”宣传所吸引的时候，有没有考虑过，会不会有一天，自己的投资会沦为今天的底特律楼盘呢？

　　除了风险，海外房产投资的收益，或许也没有许多人想象得那么高。对于准备在海外投资房产的购房者来说，投资收益要依靠两种途径：出租或出售。业内人士介绍，美国全国房屋租金平均回报率只有4%至6%，这与15年至20年贷款期基本吻合，因此指望以租养房并不现实。而对于出售而言，美国的相关法律相当严格，差价税可能高达30%。

　　一位在海外置业领域工作多年的经纪人透露，虽然目前投资海外房地产的门槛较低，但其中也有许多隐患。除去一些可以预见的支出如弃置房屋的再装修费用以外，由于债务虽房产一并转移，还存在着一些隐性的支出，如前业主欠下的房产税、物业管理费等等。刨除这一部分支出，海外房产投资的收益潜力并不大。

　　其实，在海外置业投资热兴起的同时，海外机构却把上海视做投资宝地。去年12月，美国黑石集团斥资23亿人民币收购了位于北京西路的商业项目——华敏帝豪大厦5-33层；今年3月，澳洲投行麦格理旗下的一支基金以2.635亿元人民币收购了嘉定的嘉亭大厦。调控下多家品牌开发商转向商业地产开发，2013年，SOHO、酒店式公寓、商办别墅等投资型产品在上海市场呈现井喷之势。海外投资置业者的回流，可能成为今年上海楼市的一个新趋势。