贪便宜买无产权证房屋

　　房屋升值卖家不愿卖了

　　2005年4月，张女士将名下位于烈士墓的一套建面48平方米的房屋作价4万元卖给何先生，但这套房屋没有产权证。双方在协议中约定，今后不管房屋价格涨跌，都以协议成交价格为准，任何一方违反协议，按照4万元购房款金额支付2倍违约金给守约方。

　　去年底，这套房屋的产权证办下来了，但产权证上的名字却是张女士。双方经过多次协商，终因分歧太大无果。今年7月，张女士将何先生告到法院，请求法院判决双方解除房屋买卖关系，并认可按4万元购房款的标准支付2倍违约金给何先生。

　　张女士的理由是，当初卖房不是自己真实意思，况且自己现在也无房居住，所以愿意赔偿违约金。

　　何先生则认为，双方应当遵守当初签订的协议，且现在已不可能用4万元或12万元就能买到这套房了。

　　法院审理认为，张女士与何先生订立的买房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　法院认为，本案中，原告张女士并未提供证据证明本案有符合法律规定的可以解除合同的情形，双方签订的协议中也未约定解除合同的条件，仅依据协议违约来请求解除合同。协议约定的是双方不严格执行协议时的违约责任，并非对解除条件进行的约定。买房人何先生也不同意解除合同。

　　法院认为，原被告双方应当继续履行合同，卖房人张女士无权要求买房人何先生返还诉争房屋。近日，沙坪坝区法院一审判决，驳回张女士的诉讼请求。

　　二手房交易中，买卖双方签订《房地产买卖合同》后，如果一方反悔，另一方可通过法律程序将对方告上法院，按照合同要求对方承担违约责任。秋季房交会今天开幕，我们特意选取了两则案例，为可能在房交会上买房和卖房的读者提个醒。

　　今年3月初，53岁的梅女士和63岁的武女士签订房屋买卖合同，梅女士以5万元的价格购买武女士位于渝中区枣子岚垭正街一套建面54平方米的房屋，梅女士一次性付清房款后，武女士应在3个月内办理过户手续。合同签订后，梅女士也将全部购房款付给了武女士。6月11日，双方还到渝中区公证处办理了房屋买卖公证，但之后双方一直没有办理过户手续。

　　6月底，梅女士将武女士告到渝中区法院，请求法院判令被告武女士立即为自己办理房屋过户手续。

　　“5万元的价格在哪点都买不到这个房子，现在我不愿意卖了，也不愿意配合梅女士办理房屋过户手续。”感觉自己卖得太亏的武女士拒绝了梅女士的要求。

　　法院认为，本案中，原被告之间签订的房屋买卖合同系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，各方在签订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，且内容具体、明确，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。

　　现原告梅女士已按照合同约定履行了付清房款的义务，被告武女士并未按约定的时间配合原告将讼争房屋的所有权转移登记至原告名下，目前也无证据证明存在不能履行合同的不可抗力等事由，所以被告的行为已违反合同的约定和法律的规定，理应承担相应的法律责任。

　　近日，渝中区法院一审判决，被告武女士在法院判决生效后立即为买房人梅女士办理房屋过户手续。(记者唐中明)

　　卖方毁约买方要履约

　　法律支持买方权利

　　重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，如果买方认为仍然需要履约，法律是支持买方的。对卖方来说，违约金赔偿绝对不是可以敷衍过去的。

　　作为张女士不履行交付房屋义务，应承担哪种民事责任？葛斌律师认为，签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。张女士不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。而何先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求张女士继续履行合同，这是合同赋予何先生的权利。

　　葛斌提醒买房人，买房时最好了解清楚所买房屋是否有产权证，为避免扯皮，最好不要买没有产权证的二手房。

　　卖房人反悔理由虽多

　　遵守合同是法律原则

　　重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，不少卖房人在卖房办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，或者自己卖低了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另一方起诉至法院。卖房人反悔的理由比较常见的有：没有收取定金；尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在重大误解等。

　　葛斌介绍，从他了解到的该类型案件的判决结果看，卖房人都败诉了。根据合同必须遵守的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人，都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。

　　作为卖房人的武女士一方，在卖房前应当自行了解清楚所在地段的房屋市场价格，结合自有房屋的实际情况，制定一个合理的市场卖价。