文/新浪乐居记者 汪季红 万明佳

  随着12月31日余杭区良渚商地的尘埃落定，2014年的杭州土地出让也正式画上了句号。据新浪乐居统计，今年杭州全市（包括余杭、萧山）共出让地块数量152宗，相较2013年同比下降32%；总金额上，今年土地收入共845亿元，相较去年的1327亿元同比下降36%，位居五年来第二位。

  另外，非常有意思的是，今年1月份的土地出让金额就占据了全年的40%。

  回顾今年的土地市场，最令人印象深刻的莫过于主城区半年零出让的“奇相”。但尽管如此，主城区土地收入仍高达597.5亿元，共出让地块57宗，总可建面积656万方。这其中，成交单价最高的为融信杭师大地块，最终成交楼面价30059元/平米（刨去保障房面积），成为当之无愧的年度地王。

  与去年的疯狂不同，今年新进的房企仅有6家，其中还包括了前不久与金地共同摘得翁梅商住地的平安，其他几家分别为北京英蓝、北京北辰、方兴地产、雨润地产和厦门航空房地产开发有限公司。

  世邦魏理仕杭州总经理马英枢表示，今年的土地市场总体表现跟房市的走势还是比较一致的。虽然成交金额是五年第二高，总体表现上看并不是让人特别满意。

   走势：小断崖大“V”字 低溢价率透露房企谨慎拿地

  2014年每月杭州（包括余杭、萧山）推地数量

  从图表上可以看到，今年一月、二月全市共出让57宗地块，到了三月份，数字急剧下滑，仅7宗面世，这其中，主城区推地数量为“0”。

  因此，3月份可以说是今年土地市场的一个分水岭，不仅在数量上呈现断崖式变化，也打响了主城区半年零出让的头炮。

  根据马英枢分析，主城区连续两个季度几乎没有土地成交的原因是多方面的。一方面是政府没有推地；另一方面，因为对后市的判断看不清楚，所以房企将工作重点主要集中在去库存方面。

  直到双限放松后，市场逐步回暖，而此时，房企对未来的房市的判断出现了分歧。大型房企随着手头库存量的减低，出于生存发展的需要必须要去拿地；但对中小型房企来讲，拿地意愿则仍然比较悲观。

  因此，土地市场表现上“前倨后恭”的状态，也体现了房企对于房市和销售各方面及后市的判断。

  2014年杭州（包括余杭、萧山）每月库存量 数据来源：透明售房网

  此后，自3月开始，到6月，土地市场平稳增长，到7月陷入仅2宗出让地块的低谷，8月反弹至12宗。这期间，全市的库存量已突破13万套，而8月主城区成交量突破年内至高点，伴随着金九银十的到来，主城区土地再度开闸。

  这一变化，也应征的马英枢所说的：“随着手头库存的减低，大型房企必须去拿地。”除了方兴地产以外，其他外来房企的入驻也都集中在了下半年。

  除此之外，马英枢还提到了今年土地市场的另一个特点——低溢价率。与去年近乎不惜成本拿地不同，今年大多数房企在对土地的诉求上都相对理智。马英枢对新浪乐居表示：“大家不认为房价未来会疯长。所以在土地市场上出手的话，对于价格仍旧比较谨慎。”

  预判：2015年土地成交会增多 价格增长有限 

  在“冲高走低”过山车般走过2014年之后，2015年的土地市场会呈现出什么样的特点呢？

  马英枢认为，明年的土地市场情况取决于房企目前手头库存去化情况变化如何。目前杭州市场已经渡过了销售不断冲高的快速增长阶段，预计明年销量会得到比较平稳的增长。既然像2014年上半年一样如此萧条的市场已经不存在，“相信2015年的土地成交会比2014年多”。

  在谈及土地价格方面，马英枢用了“增长有限”来形容。观察今年的土地市场，一个很重要的特点就是，底价成交比较多，溢价率没有上来。这也表示房企对于未来房价的判断并不是很乐观。大家不认为房价未来会疯长。在房价不可能有大幅度的增长的前提下，明年土地价格的增长也是有限的，溢价率高企的情况出现概率不大。

  未来：谁会出手拿地

  近日，主城区又新挂牌了两宗地块，且均是体量适中的钱江新城优质宅地。哪类房企会出手“拿地过年”？

  “现在去拿地的企业有两类特点”马英枢总结。一类是以大型企业为主，随着手头库存量的降低，他们出于生存发展的需要必须要去拿地，补充土地储备也是很正常的现象。第二类是以跑量型房企为主。以快速拿地、快速开发、快速销售的高周转房企为主。对于精耕细作的中小型房企来说，现在可能拿地还有一定困难。中小房企在拿地意愿上面也比较悲观。

  花絮：2014土拍之“最”

  数据来源：克而瑞

  接盘侠：

  1月8日，景瑞地产首入杭州主城区，20.8亿接手雅戈尔退地。两块姊妹宅地 成交楼面均价15365元/平米，相较于4年前的楼面价，甚至低了2500元/平米 。接手地王项目使得景瑞在杭州楼市一举成名。景瑞申花壹号院已于8月首开 。

  土豪金：

  深耕杭州6年的龙湖今年也在土地市场上大出风头。1月22日，激战37轮，以 42亿的总价从中粮手中夺下滨江区政府地块，把中粮大悦城变成了龙湖春江 郦 城。龙湖春江郦城也是龙湖在杭州拿下的最贵的一块地。10月30日，龙湖 仍旧在上次的位置，激战32轮从绿城、平安手中拿走全杭关注的杭电大宅地 ，总 价9.3亿，楼面价22196元/平米，成功入主杭州市中心区域。

  捡漏王：

  12月24日，老汽车东站地块出让，作为年底的主城区宅地压轴大戏，颇受关 注。但最终仅经过一轮，加价200万，总价26.9亿元即为平安收入囊中，折合楼面价14233.59元/平米。相较距离1公里外楼面均价22000元/平米的华家池地块，平安实属捡漏王。